Электронная онлайн библиотека

 
 Государственное регулирование экономики

14.4. Кадастровая оценка земли как основа расчета рентных платежей и земельного налога


Появление новых форм собственности на землю, расширение круга владельцев требует изменения подходов к следующего вхождения всех землепользователей в рыночные структуры и совершенствование методики кадастровой оценки земель. Только на основе кадастровой оценки земли владелец или арендатор должен платить земельный налог и соответствующую арендную плату. Однако в настоящее время они справляются без учета кадастровой оценки земли, а только на основании договора с землевладельцем, в чем заранее заложен определенный субъективизм.

Кадастровая оценка земли - это основа расчета земельного налога, стоимости земли, арендной платы, рентных платежей, то есть основа реализации земельной реформы. Это особенно касается густонаселенных регионов Украины.

Составляющими земельного кадастра является бонитировка почв и экономическая оценка земли. Теоретически такая оценка, в том числе пашни, требует, прежде всего, расчета шкалы естественной (бонітетної) урожайности почв из основных сельскохозяйственных культур в пределах каждого природно-сельскохозяйственного (кадастрового) района с учетом набора культур, доли посевов в общей площади пахотных земель, которая сложилась в каждом конкретном случае. Оценочную шкалу нужно вычислять для как можно более мелких таксономических единиц (типов, подтипов почв), чтобы охватить самые мелкие земельные участки.

Бонитировка почв - это сравнительная оценка качества почв по их плодородием относительно конкретных сельскохозяйственных культур. Цель бонитировка - определение количественной оценки качества земли, ее преимуществ по сравнению с остальной землей.

Критериями бонитировка почв являются природные диагностические признаки, которые являются определяющими для урожайности.

Бонитировка почв - довольно приблизительное и в лучшем случае оно может стать основой для выделения классов земель для дальнейшего экономического анализа. Работа по такой методике была бы правомерным при условии, что все физико-химические показатели почв равнозначны. Однако в настоящее время еще не определена степень влияния каждого из них на урожайность. Поэтому оценку почв за основными физико-химическими свойствами корректируют экономические показатели валовой продукции и окупаемости затрат (экономическая оценка земли).

Изучение влияния показателей естественного плодородия почв на их оценку даст возможность индивидуально подойти к установлении земельного налога каждом землевладельцу, землепользователю, сгладить таким образом влияние объективных факторов на результаты сельскохозяйственного производства. В условиях действия рыночных цен хозяйства, которые работают в худших ґрунтово-климатических условиях, становятся потенциальными банкротами через отсутствие механизма перераспределения рентных доходов.

Комплексная оценка земель - сравнительная оценка комплексного гектара - основа установлению единого земельного налога всем землепользователям Украины в твердой валюте или в натуральной продукции.

Приватизация земель, переход на единый земельный налог для всех землепользователей предопределяет потребность кадастровой и денежной оценки каждого земельного участка.

Цену земельных ресурсов зачастую вычисляют по методике, в которой заложена капитализация чистого дохода:

 f48

где f48-1 - ожидаемый чистый доход от основных сельскохозяйственных культур за конкретный период времени с единицы земельной площади; t - период времени; r - банковский процент за пользование кредитом.

Цена земли используется для установления паритета цен на сельскохозяйственную продукцию и промышленные товары, энергоносители; оформление банковских кредитов под залог земли; оптимизации структуры земельных угодий с целью обеспечения экологического равновесия; формирование рынка земли.

В Украине определения цены земли основывается на "Методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов", которая предусматривает учет дифференциальной ренты И, дифференциальной ренты II, абсолютной ренты.

В мировой практике складывались несколько подходов к определению стоимости земли: рыночный, затратный, доходный. Наиболее распространенными являются сравнительный, экономический метод, метод капитализации прибыли.

По официальным данным, средняя цена 1 га земли в странах Западной Европы составляет: в Великобритании - 11,4, Бельгии - 14,2, Германии - 19,7 тыс. долл. США.



Назад