Электронная онлайн библиотека

 
 Муниципальные инвестиции и кредиты

9.3. Использование градостроительных инструментов управления территорией - Правил застройки - для активизации инвестиционной деятельности


Градостроительства - важная составляющая муниципального развития, предпосылка и следствие инвестиционной деятельности в территориальной общине. В развитых странах в градостроительную деятельность активно внедряется принцип устойчивого развития, что нашло отражение в решениях конференции Хабитат П в Стамбуле (1996). Для Украины этот концептуальный направление градостроительной деятельности особенно важен, поскольку, имея большой историко-культурный потенциал и значительные перспективы успешного социально-экономического развития, страна не осуществляет системной и целенаправленной градостроительной политики.

Градостроительные проблемы обострились в период экономической трансформации, когда вместо централизованной управленческой вертикали не было предложено и введено никаких адекватных механизмов управления жизнедеятельностью города и градостроительством. Особенно острые социально-экономические, экологические и градостроительные проблемы коснулись большинства промышленных центров в связи с разрушением містоутворюючої базы, что сопровождалось прекращением работы основных производств, изменением форм собственности, деятельностью разного рода посреднических структур, просто разграблением основных фондов. Последние десять лет прошлого века практически не велись работы по территориального планирования, не выполнялись проекты районной планировки, генеральные планы городов. Фактически потеряна координация архитектурно-градостроительного процесса как на государственном, так и на региональном уровнях.

На сегодняшний день в городах происходят многочисленные нарушения установленных действующими градостроительными документами функционального зонирования, что вызывает массовые социальные, экономические, экологические, другие проблемы, острота которых будет расти со временем. Все более действенным в наше время становится фактор настойчивости состоятельных инвесторов, способных оказывать давление на городские власти, органы архитектуры, специальные органы охраны историко-культурного наследия. В результате разрушается традиционное городское среду, а в видоизмененном виде оно становится неприемлемым для жизни.

Основная причина такой ситуации, на наш взгляд, - низкий уровень градостроительной культуры городской власти. Закономерен и желаемый процесс усиления роли и значения местного самоуправления территорий имеет недостатки управления процессами планирования и застройки городов. Управление земельными ресурсами отошло к сферы деятельности землеустроителей, вопросы охраны историко-культурного наследия и исторической среды городов изъяты из сферы органов архитектуры и градостроительства.

Таким образом, градостроительная деятельность требует отдельной государственной политики, учитывая осложнение ситуации. Реальные положительные сдвиги в этом направлении могут обеспечить общественный контроль со стороны общественных институтов, как это определено Законами Украины “Об архитектурной деятельности”, “О планировании и застройке территорий”. Это позволит создать условия для всестороннего учета не только частных, но и коллективных интересов при принятии различных градостроительных решений.

Именно в период демократизации общества, замены административно-командных механизмов, расширение числа субъектов инвестиционной деятельности необходимо усиление законодательной составляющей градостроительной документации. По результатам комплекса проектно-планировочных работ должны быть разработаны правила планировки и застройки, которые после их утверждения органами местного самоуправления становятся законом для всех физических и юридических лиц.

Контроль за выполнением правил застройки во многих странах, в частности, Франции, Германии, Швеции, США, возложена на органы внутренних дел. Управления их выполнением проводится с помощью разрешительной документации и экономических санкций за нарушения.

Современная законодательная база в Украине дает возможность для определенных позитивных сдвигов в развитии и планировании городов. Так, принципиально важными являются статьи Закона Украины “О планировании и застройке территорий”.

На языке закона [1]

Ст. 19. Режим застройки и иного использования земель, определенных для градостроительных нужд

На территории населенного пункта соответствующим советом устанавливается режим застройки и иного использования земель, определенных для градостроительных нужд.

Режим застройки и иного использования земель, определенных для градостроительных нужд, устанавливается в генеральных планах населенных пунктов или местных правилах застройки.

Согласование вопросов относительно застройки и иного использования земель, определенных для градостроительных нужд, в которых заинтересованы смежные территориальные общины, осуществляется на основании соглашений, отражается в схемах планирования указанных территорий и генеральных планах населенных пунктов.

Установление режима застройки и иного использования земель, определенных для градостроительных нужд, не влечет за собой прекращение права собственности или права пользования земельными участками, изменения административно-территориальных границ до времени изъятия (выкупа), предоставления этих участков для осуществления запланированной градостроительной деятельности в установленном законодательством порядке.

Ст. 22. Местные правила застройки

Местные правила застройки разрабатываются для городов Киева и Севастополя, городов областного значения, республиканского значения Автономной Республики Крым.

Для сел, поселков, городов районного значения соответствующие совета могут разрабатывать местные правила застройки.

Местные правила застройки утверждаются соответствующими советами.

Местные правила застройки состоят из текстовой части и графической части - плана зонирования.

В текстовой части местных правил застройки определяется перечень преимущественных и допустимых видов застройки и иного использования земельных участков в пределах отдельных зон.

Для каждой отдельной зоны в соответствии с государственными строительными нормами устанавливаются единые условия и ограничения застройки и иного использования земельных участков:

  • предельно допустимые этажность зданий и сооружений и плотность застройки;
  • минимальные отступы зданий и сооружений от красных линий, линий регулирования застройки, границ смежных участков;
  • требования к благоустройству дорог и подъездов к зданий и сооружений, мест парковки транспортных средств;
  • требования к обеспечению эксплуатации инженерно-транспортной инфраструктуры;
  • требования к озеленению и благоустройству территорий;
  • требования к содержанию домов и сооружений;
  • перечень ограничений использования земельных участков (градостроительных, инженерных, санитарно-эпидемиологических, экологических, историко-культурных); другие требования.

На плане зонирования устанавливается разделение территории населенного пункта на зоны с допустимыми и преобладающими видами использования земельных участков.

Местными правилами застройки устанавливается порядок решения вопросов размещения, предоставления разрешения на строительство объектов градостроительства, предоставления разрешения на выполнение строительных работ, принятие этих объектов в эксплуатацию, а также порядок осуществления контроля за градостроительной деятельностью.

Местные правила застройки (зонинг) - нормативно-правовой акт, которым устанавливаются порядок планирования и застройки и другого использования территорий, отдельных земельных участков, а также перечень всех допустимых видов, условий и ограничений застройки и другого использования территорий, отдельных земельных участков в пределах зон, определенных планом зонирования.

Для инвестора вопрос собственности на земельный участок, возможности ее использования в соответствии с выбранным видом хозяйственной деятельности является первоочередным, от этого зависит, в конечном счете, принятие решения о реализации инвестиционного проекта.

По определению экспертов, на сегодняшний день получения разрешения на застройку земельного участка, находящегося в использовании или владении физического или юридического лица, а тем более участка, которая еще не принадлежит инвестору, требует больших затрат времени и средств на преодоление многоступенчатых бюрократических процедур без любой гарантии на положительное решение вопроса для физического или юридического лица, а тем более инвестора. При отрицательном ответе инвестор не может обратиться в суд, поскольку нет критериев правового решения спора: отсутствует правовой документ с четкими характеристиками и параметрами разрешенных изменений недвижимости на конкретном земельном участке [13, с. 61-62].

Местные правила застройки, как свидетельствует зарубежный опыт, дают значительный толчок инвестиционной деятельности. Приобретая статуса местного закона, Местные правила застройки регулируют подавляющее большинство проблем, актуальных для инвестора, в частности, унифицируют правила использования земли и недвижимости, четко определяют виды возможного использования земельного участка, оговаривают условия застройки. Дополнительным преимуществом Местных правил застройки является их оформления в понятной для любого пользователя форме, что способствует прозрачности принятия решений со стороны органов местного самоуправления.

Все эти аргументы достаточно убедительно свидетельствуют в пользу Местных правил застройки как действенного механизма формирования прозрачного, понятного благоприятного инвестиционного климата в городах и регионах Украины.



Назад