Электронная онлайн библиотека

 
 Аграрное право Украины

Договорные арендные правоотношения


При осуществлении хозяйственной деятельности аграрные товаропроизводители могут сдавать и брать в аренду целостные имущественные комплексы, земельные участки этих предприятий. Аренда целостных имущественных комплексов государственных сельскохозяйственных предприятий, их структурных подразделений, а также отдельного индивидуально-определенного государственного и коммунального имущества регулируется законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (в редакции от 23 декабря 1997 года). Следует обратить внимание на то, что нормами этого закона могут регулироваться отношения по аренде имущества других форм собственности, если иное не предусмотрено законодательством.

Статья 2 этого Закона определяет, что под лизингом понимается основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Сторонами договора аренды является арендодатель и арендатор.

При аренде государственного и коммунального имущества арендодателями являются: Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и государственные и коммунальные представительства - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью; органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое принадлежит Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности предприятия; - относительно отдельного индивидуально-определенного имущества, а с разрешения вышеупомянутых арендодателей - также относительно целостных имущественных комплексов структурных подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества.

Арендаторами государственного и коммунального имущества могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива государственного предприятия, его структурного подразделения, другие юридические и физические лица, физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства. При аренде имущества, которое принадлежит к других форм собственности (частной, смешанной), арендодателями и арендаторами могут быть любые юридические или физические лица.

Лица, которые желают заключить договор аренды имущества предприятия, направляют заявление, проект договора и другие необходимые документы арендодателю. В случае поступления арендодателя заявления об аренде целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения и недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности, или принадлежат Автономные и Республике Крым, или находятся в коммунальной собственности, арендодатель в 5-дневный срок после регистрации заявления направляет копии проекта договора и других материалов органу, уполномоченному управлять этим имуществом. В отдельных случаях копии этих документов направляют и до соответствующего органа Антимонопольного комитета Украины.

Орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом государственной собственности, имуществом, принадлежащим Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, и орган Антимонопольного комитета Украины рассматривают переданные им копии документов и в течение 15 дней после их поступления присылают арендодателю свои выводы относительно возможности самой аренды и условий договора. Если арендодатель не получил в течение 15 дней заключений органа, уполномоченного управлять соответствующим имуществом и заключений органа Антимонопольного комитета, вопрос о заключении аренды считается согласованным.

Арендодатель в течение 5 дней после окончания срока согласования условий договора аренды с указанными органами, а в случае, когда заявление об аренде имущества требует согласования (по индивидуально-определенного, кроме недвижимого имущества), в течение 15 дней после их поступления сообщает предприятие о свое решение (разрешение или отказ). Только после получения такого решения государственное предприятие дает согласие или отказывает в заключении договора аренды государственного имущества и сообщает об этом заявителю.

Как уже отмечалось, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Согласно ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» существенными условиями договора аренды являются: объект аренды (состав, стоимость имущества с учетом индексации); срок действия договора; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата; выполнение обязательств; ответственность сторон; страхование имущества. По соглашению сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия (например, использование арендатором объекта аренды по целевому назначению).

Договор аренды прекращается в случаях: истечения срока действия договора; приватизации объекта аренды арендатором или с его участием; банкротства арендатора; гибели объекта аренды.

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и из других оснований, предусмотренных законодательными актами Украины.

Договорные отношения по аренде земельных участков регулируются Земельным кодексом Украины, Законом Украины от 6 октября 1998 года «Об аренде земли». Договор аренды земли - это соглашение сторон о взаимные обязательства, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору за плату во владение и пользование земельный участок для хозяйственного использования на обусловленный договором срок.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Неотъемлемой частью договора является план (схема) земельного участка.

Существенными условиями данного договора являются: объект аренды (размер, место расположения земельного участка; срок действия договора, не должен превышать 50 лет; арендная плата (размер, форма, сроки и порядок внесения платежа); целевое назначение (условия использования и сохранения качества земли); условия возврата земельного участка арендодателю; ограничения и обременения относительно использования земельного участка; сторона, что несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды (его части); ответственность сторон. Стороны в договоре аренды могут указывать и другие условия (качество земельных участков, порядок выполнения обязательств и др.).

По договору аренды земельных участков арендодатель обязан: передать в пользование земельный участок, которая должна соответствовать условиям договора аренды; не совершать действий, что перешкоджували бы арендатору пользоваться арендованным участком; предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок. В то же время арендодатель имеет право требовать от арендатора использования арендованной земли по целевому назначению; соблюдение режима использования водоохранных зон и защитных полос, зон санитарной охраны и охраняемых территорий; своевременного внесения арендной платы.

В соответствии со ст. 22 Закона Украины «Об аренде земли» права арендодателя является одновременно обязанностями арендатора. Так, обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы, которая по соглашению сторон может устанавливаться в формах: денежной; натуральной; отработочной. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм или другие формы оплаты. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, производится только в денежной форме и не может быть меньше размера земельного налога, который устанавливается Законом Украины «О плате за землю». Условия договора о размере арендной платы по согласию сторон могут пересматриваться.

Кроме обязанностей, арендатор по договору аренды земельного участка обладает и определенными правами: самостоятельно определять направления своей хозяйственной деятельности, исходя из назначения земельного участка и условий договора; получать продукцию и доходы; с согласия арендодателя возводить жилые, производственные, культурно-бытовые сооружения, осуществлять оросительные, осушительные, мелиоративные работы и т.д.

С согласия арендодателя земельный участок (его часть), арендованная для несельскохозяйственного назначения, может передаваться во владение и пользование другому лицу (субаренда) в случае перехода к этой лица прав на здание, сооружение, находящиеся на этом участке.

В случае выявления недостатков арендованного участка арендатор имеет право: требовать уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков; получить определенную сумму потраченных средств на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; требовать досрочного расторжения договора.

Договор аренды может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон, по решению суда в случае невыполнения обязанностей, принятых на себя стороной в договоре.



Назад